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赎楼贷或许是大机构下一个风口

来自: 互金讯 发布时间: 2019-12-06 17:13 浏览量:461

近期民间垫资过桥赎楼业务因为两高两部的监管而受到了比较大的打击。曾经私人资金在这个领域十分活跃,现在都不敢做了,因为之前政策没有监管这个领域。

赎楼贷或许是大机构下一个风口

  赎楼是在出售二手房的时候,由于房款未付清房产证被抵押在银行,需要付清尾款赎出房产证的一种方法。外行人可能对这个词不是很了解,但是经常与房产行业打交道的人肯定对这个很熟悉,而赎楼贷就是付清尾款过程中产生的贷款。

  近期民间垫资过桥赎楼业务因为两高两部的监管而受到了比较大的打击。曾经私人资金在这个领域十分活跃,现在都不敢做了,因为之前政策没有监管这个领域。

  多位从业者表示,在房抵贷市场经受一波小震动之后,房抵贷的衍生市场-垫资过桥赎楼,渐渐受到市场的关注,众多房抵贷玩家开始看好这个领域,殊不知,此前在个人资方悄悄霸占市场的同时,深圳大道金服早已悄悄走了很长一段路。

  大道金服月放超20亿、合作超20家银行

  大道金服全称深圳前海大道金融服务有限公司,成立于2015年7月,重点业务为垫资过桥赎楼,值得注意的是,新流财经获得的一份大道金服对外合作资料中表示,2018年全年,大道金服业务规模超过150亿元,月放款已突破20亿元。

  月放20亿元的规模,赶得上此前房抵贷平台房互网的巅峰时期,垫资过桥赎楼作为房抵贷的衍生业务,大道金服何以做到如此规模的呢?

  实际上,垫资过桥赎楼一直伴随着房抵贷存在,用来缓解小微企业主资金周转困难,具体是指房产卖方将其已抵押给银行或按揭方式购买的,且尚未还清的房产转让、抵押给下家时,由担保公司向卖方发放借款,用于偿还原按揭、抵押贷款,赎出房产证以便办理过户。

  但事实上,垫资过桥赎楼当中扮演担保公司这个角色的多为民间个人老板,通俗地讲,为了解上家抵押,个人老板与用户约定好利息、贷款期限,等解压下家放款之后,用户再还款给个人资方。

  据了解,普遍的垫资周期为10天左右,一个周期利息大概在0.6%-0.7%左右,“周期短、加上属于民间自由借贷,垫资过桥赎楼处于无监管的地带。”某房抵贷负责人周深表示。

  但也恰恰如此,对垫资方来说,这并不是包赚不赔的买卖,用户骗贷不配合以及上家解压困难、甚至有下家放款困难的时候,个人垫资方风险凸显。因此,一些机构也借此瞄准机会,通过对接银行、保险公司等三方形式来开展。

  上述大道金服的模式就是如此,这其中银行不承担风险,只做贷款审批、发放以及制定产品,而大道金服则负责获客、运营、资产处置等,保险公司则是对银行风险兜底。

  据了解,大道金服已合作光大银行、平安银行等20多家银行,与众安保险、华安保险等9家保险公司合作。

  业内人士评价,大道金服模式较为成熟,此类机构最大的优势则在获客上,线下通过对接多家房产、贷款中介,线上依靠BATJ等巨头引流等方式获客。

  有了保险公司的加持,垫资过桥赎楼就比民间垫资显得规范许多,至于对机构而言,难点则在对接更多的银行、保险公司以及如何做好获客及资产处置上。

  这块属于灰色地带的业务,也渐渐有了其他新的模式,以及一些疑难杂症困扰着即将开展业务的平台。

  利率难界定、新模式有待发现

  其实从整个业务流程来看,垫资过桥赎楼中,客户的借款用途以及还款来源都是清晰的,借款用途为还上家抵押机构贷款,还款来源为下家抵押机构审批的贷款,利率似乎又都在规定范围之内,看起来是一种周期短、低风险、高收益的业务模式。

  但从实施细节上来讲,垫资过桥赎楼也与房抵贷一样,存在各种各样的问题。

  首先从垫资本身来说,无论是对个人资方还是机构来说,对房屋、用户的前期评估一直是一件重高成本的事情,核上家,核下家,核婚史,下户等。

  垫资通常被业内分为普通垫资与疑难垫资两种,所谓普通正常垫资,就是上述提到的流程,疑难垫资则是指房屋本身所属权较为复杂,如夫妻共同财产,房本上只有一个人的名字,有名字的一方拿去抵押贷款,理论上是不能拿房子抵押贷款,但实际操作中却是可以,也叫单方垫资。

  包括一些炒房、炒股用户房屋的种种问题,也是机构在审核中面临的问题,不可避免地不管是从前期审核还是后期资产处置上,疑难垫资风险更大。

  其次则是利率问题,周深提到,“有些极端客户,件均50万元左右,周期可能在三天左右,那么用户需要承担1000元的下户费,如此一来,综合利率好像因此变高了,但事实上,即便是500万元,下户费仍然是1000元,这跟借款金额没关系。”

  另外,包括整个过程中产生的各种费用如何界定的问题,到底该谁收、该不该计入利率范围之内等都是有待完善的地方,也是一些小机构无所适从的地方。

  也有之前的一些房抵贷助贷平台,尝试从对接小贷公司入手,即便是有额度限制,但事实上10天左右短周期的产品,平台现金流并不会被限制,小贷公司似乎更合适。

  不过,也有从业者表示到,即便是如大道金服这类已经很成熟的模式,也可能面临着随时被替代的风险。

  第一,今后的解压和抵押效率会越来越高,那机构在承担固定成本的同时,则很难从中盈利;第二,很难控制这个场景,如果大型房屋中介来做,也很容易被替代。

  某房抵贷平台CEO表示,对于大道金服这类的机构,可以有两个方向突破,要么是完全控制场景,要么是持有保险牌照,但目前来看,能完全控制场景的就是大型中介,显然对任何机构来说都没有优势,另外,保险牌照的获得现阶段更有一定难度。

  在两高两部发文规范之后,这个行业基本是大的平台机构才可以操作,个人资金已经没有什么生存空间了。毕竟资产质量对这个行业来说至关重要。

责任编辑:段恬君

原文作者:互金讯

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